10月30日晚间，万科A（000002.SZ）公布2025年三季报。按其披露的数据，该公司在经营上仍面临阶段性压力。

财报显示，今年前三季度，万科实现营业收入1613.9亿元，同比下降26.61%，权益净亏损280.2亿元。

“在各方及大股东支持下，公司全力保障队伍、财务和生产经营稳定，改革化险工作稳步推进。”万科方面坦陈，同时也应注意到，公司销售持续下滑，整体经营形势及资金局面仍较紧张，债务偿还面临较大压力。

亿翰智库分析师认为，未来一段时间，万科仍将承受一定压力，预计其会继续采取多方面措施，注重债务去化及结构优化，提升偿债能力和抗风险能力，来缓解流动性压力，以推动企业走向更稳健的发展轨道。

万科方面表示，公司将继续落实收敛聚焦措施，根据市场条件灵活采用市场化转让、资产证券化、战略引战、扩大合作等策略，充分实现资产价值，适时补充流动性。“除经营和交易创造的现金流，公司将继续积极争取与金融机构的合作与支持，稳定存量融资规模，继续争取增量流动性机会。”

减值拨备93.68亿元

根据万科财报，今年第三季度，公司营业收入为560.65亿元，同比下降27.3%；归属于上市公司股东的净利润亏损160.69亿元。

对于第三季度归母净利润亏损，万科方面解释，主要原因为开发业务结算规模下滑、毛利率仍处低位、新增计提存货跌价准备，以及部分资产交易和股权处置的交易价格低于账面值等。

万科还在今日披露，报告期内，公司共计提或因合并范围变动而增加的各类减值准备合计93.68亿元，转回或转销各类减值准备合计17亿元，计提减值准备减少归属于母公司所有者的净利润约83.09亿元。

据了解，万科业绩毛利率仍在低位，一定程度也与过往高地价项目进入结算，公司毛利承受了较大压力等因素有关。

从第三方监测数据来看，万科销售面积排名，要比销售金额的名次要略微靠前。

据中指院数据，今年1-9月，万科销售面积770.5万平方米，位居全国房企销售面积榜单第3位；前9个月，其以1002.9亿元的销售额，排在销售榜单第6位。

“这或与供货结构等因素有关，也可能与其所在区域市场环境及公司销售战术等方面有关。对该公司来说，一个重要目标是加快回笼资金速度，保证现金流安全。当前行情下，除非是核心城市核心项目，一些项目销售不佳情况下，往往会通过以价换量的方式换取销售业绩。而部分项目以价换量，很可能会对利润形成侵蚀。”一家房产机构分析师表示。

业内人士指出，万科之所以采取这样的策略，是因为其需要通过维持一定规模的销售量，来维持企业正常运转，在此基础上完成债务的偿还，并保持公开市场的信用。

按万科披露的数据，截至三季报披露日，其已完成288.9亿元公开债务的偿还。

就如何应对公司后续到期债务压力，万科管理层此前与投资者交流时表示，公司将继续通过加速销售回款、动态管控开发节奏、合理平衡收支，力争经营性现金流为正，同时进一步发挥好经营服务类业务的造血功能。

在融资端，万科继续获得各类金融机构支持。除股东借款，今年前三季度合并报表范围内，万科新增融资和再融资265亿元，其中境内新增融资综合成本3.44%，较2024年全年境内新增融资综合成本下降6个基点。

而大股东深铁集团持续支持万科，成为其获得流动性支持的一个重要来源。截至目前，前者已累计向万科提供291.3亿元的股东借款，且借款利率和抵质押率，均优于市场惯例水平。

对于如何保证经营具有持续性，万科方面表示，长期来看，公司在投资上将坚持量入为出策略，在拿地时会强调资源的质量，看其能否给公司经营及业务带来持续的改善。

该公司发布三季报之前，万科、成都润弘投资联合体10月22日以3.16亿元的总价，竞得成都郫都区2宗涉宅用地。同一日，万科旗下企业还以2.13亿元的底价，获得徐州铜山区一宗地。

据了解，该公司一方面会以更高标准挖掘增量投资机会，聚焦于买家和市场基础较好的片区、投资回报好且兑现把握较高的项目。另一方面，其会通过资源盘活方式转化一部分土地，以改善现有资源结构和分布。

此外，从销售市场情况来看，尽管万科业绩承压、今年供货总量不多，但部分项目仍不乏亮点。

今年1-9月，广州理想花地项目销售套数和金额，均为广州主城区第一。今年国庆“黄金周”假期，万科实现认购金额47.7亿元，目标完成率137%，16家地区公司均完成认购目标，万科在广州、贵阳等多个项目销售金额居当地榜首。

10月18日，其位于上海淮海中路的“高福云境”项目于首次开盘，该楼盘25套总价1.3亿元至1.7亿元房源全部售罄，销售额超过全上海该总价段的成交总额。

完成19项大宗交易、签约68.6亿

开源证券分析师指出，目前万科业绩仍承受一定压力，后续应关注该公司资产盘活进展，以及股东对其的支持。

从各方披露的信息来看，在做好销售与交付基础上，万科通过盘活存量、持续调整业务板块、组织内部展开变革等，进行“健体瘦身”。

万科管理层此前与投资者交流时坦陈，万科开发业务体量庞大，在近几年高速发展过程中，沉淀了部分难以在短期变现的资源，面对当前形势，盘活这部分资源对万科而言格外重要。

依据各类支持性政策，该公司形成了存量盘活的系统性打法。大宗资产交易、出售库存股等，即是其中的重要途径。

一家大型房产机构人士告诉记者，万科下半年将上海金桥一个产业园区项目转让出去，该项目的出售成功，有助于其快速实现资金回笼。

在6月份，万科还通过集中竞价交易方式，完成所有A股库存股的出售。按其披露的数据，本次库存股出售宜，共回笼资金约4.79亿元。

“虽然清仓库存股在价格上有所折损，但毕竟为万科快速补充了流动资金，以应对债务到期的压力。”亿翰智库分析师表示。

除大宗资产交易，业内人士认为，转让部分资产或业务板块，也可在短期内向房企提供更多可用现金流，并能减轻企业债务压力、运营负担，从而助力化解阶段性流动性风险。

转让冰雪业务板块，成为其业务调整的一个组成部分。8月底，万科将旗下冰雪相关业务，转予中旅国际，中旅国际联合中旅资本、吉林省旅控集团，收购了万科旗下吉林省松花湖国际度假区及北京万冰雪体育有限公司。据悉，该冰雪板块已与中旅集团完成了签约，正在推进交割工作。

同时，该公司还借助各地土地收购存储政策，来盘活存量资源。9月8日，福州高新区官方回应，已与万科签订收购存储协议收回福州高新区150亩地块。该地块是万科在2013年1月竞得，因长期未建，搁置已达12年。

据了解，今年前三季度，万科共完成19个项目的大宗交易，实现大宗交易签约金额68.6 亿元，同时积极探索存量资产盘活路径，累计盘活优化及新增产能178.4亿元。

值得一提的是，万科还在打通经营业务“投、融、管、退”模式闭环，以推动业务得以有效运转。

打通经营业务与资金流转这任督两脉，万科主要通过几方面措施来实施，包括推进商业、公寓、物流三类REITs；深化与机构投资者的交易和合作，持续推动Pre-REITs基金扩募；以及加强与政府存量盘活政策相结合，创新资产交易方式。

“近两年我们抓住政策机遇，尝试多种方式推动盘活资源，今年我们会继续在资源盘活方面不断发力。”万科管理层称。

为适应行业发展新模式，支持战略目标与经营实现，万科在第三季度还对组织架构进行了变革。其主要调整着眼于，强化总部定位与职能，精简地区公司管理层级，整合事业部资源，目前该项工作仍在推进。

“减少管理层级，将缩短决策链条。对资源进行集中管理和统一调度，可提高万科运营效率，加强对市场的敏感度和应对能力。”克而瑞分析师表示。

开源证券分析师认为，总体来看，万科在稳步推进改革化险工作，逐步化解潜在风险，但彻底化解仍需“以时间换空间”。

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